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VIVIENDA Y ALQUILER. Nuevos CAMBIOS IMPORTANTES en la normativa de arrendamientos urbanos.

By enero 16, 2019 No Comments
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Innovaciones normativas en materia de arrendamientos urbanos tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre de 2018, de medidas urgentes en materia de Vivienda y Alquiler.

 

La legislación aplicable en lo correspondiente a los Arrendamientos Urbanos adquiere su complejidad en función de la fecha de celebración del contrato, pues ha de aplicarse la legislación vigente en ese momento.

Para entender lo anterior es necesario remitirnos al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, legislación por la que se rigen los contratos de arrendamiento firmados desde su entrada en vigor, es decir, un conjunto minoritario en la actualidad. Este conjunto normativo convertía al arrendamiento en un negocio jurídico “casi indefinido” puesto que existía una prórroga forzosa para el arrendatario y la subrogación mortis causa.

Los contratos de arrendamientos celebrados a partir de 9 de mayo de 1985 sufren un cambio con la entrada en vigor del “Decreto Boyer”, Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1985. La desaparición de la prórroga forzosa y la autonomía de fijación de rentas son los pilares fundamentales de esta Ley.

Para los popularmente conocidos como “alquileres” concertados partir del 1 de enero de 1995 rige la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.

El 6 de junio de 2013 entra en vigor la Ley 4/2013, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, modificando la anterior, momento en el que se modifica la duración mínima del contrato, pasando de cinco años, más una prórroga de tres y posibilidad de renovación posterior anual a una duración mínima de tres años más prórrogas de uno, así como la posibilidad de renunciar por parte del arrendatario a los seis meses del contrato existiendo un mes de preaviso y diferentes acciones.

Fruto del vertiginoso mercado de alquiler en el que España se encuentra inmersa, con unos precios desorbitados, el actual gobierno tiene como objetivo la mejora regulatoria de dichos contratos con la finalidad de incrementar el número de viviendas en alquiler, obtener una regulación del precio y alcanzar mayores cotas de seguridad jurídica para las partes contratantes.

El pasado 14 de diciembre de 2018 el Consejo de Ministros aprobó un Real Decreto-Ley 21/2018, (BOE del 19 de diciembre) de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Una vez producida su publicación en el Boletín Oficial del Estado el 19 de diciembre, entran en vigor nuevos patrones de juego que marcarán diversas pautas en la relación existente entre arrendadores y arrendatarios.

Por otra parte, dada la amplitud del tema, el real Decreto-Ley genera cambios en las siguientes Leyes del ámbito Civil:

  • Ley de Arrendamientos Urbanos
  • Ley de Propiedad Horizontal
  • Ley de Enjuiciamiento Civil

Intentaré sintetizar las diferentes modificaciones e innovaciones producidas. 

En relación con la Ley de Arrendamientos Urbanos  

Antes de entrar en los elementos que han sufrido modificaciones es importante resumir que la Disposición Transitoria Primera del Real Decreto-Ley que estamos comentando establece que aquellos contratos de arrendamiento que sean previos a la entrada en vigor de las modificaciones establecidas continúan rigiéndose por los regímenes jurídicos de aplicación en función del momento de celebración del contrato, como hemos visto de manera introductoria.

 “Duración del Contrato de Arrendamiento” (Artículos 9, 10 y 16)

Se restablece la duración mínima del arrendamiento de cinco años cuando el arrendador sea una persona física, siendo siete años para el caso en que el arrendador sea persona jurídica, en virtud de lo expuesto en el artículo 9.1 de la Ley. Dichos plazos comienzan desde la puesta a disposición de la vivienda al arrendatario.

En los casos en los que el arrendador quiera utilizar la vivienda para su uso propio permanente o de alguno de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, debe comunicárselo al arrendatario con una antelación de dos meses. Tras la marcha del inquilino, el arrendador tendrá tres meses para hacer efectiva la ocupación de la vivienda en cumplimiento de lo comunicado previamente al arrendatario. En el caso de que el arrendador no cumpla con lo anterior, el arrendatario que hubiere abandonado la vivienda tendrá derecho a volver a la misma por un nuevo periodo de cinco años en los casos de las personas físicas o de siete años para las personas jurídicas o también existe la posibilidad de reclamar una indemnización por los daños y perjuicios originados por el desalojo o por la cuantía dineraria de una mensualidad por cada año de contrato que quedara por cumplir. El plazo que tiene el arrendatario para ejercer alguna de las anteriores acciones será de 30 días. Quedarían exceptuados los casos en los que la ocupación por parte del arrendador o familiar no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor o caso fortuito.

A mi juicio, lo que choca en relación al artículo 9.3 de la Ley, en relación al uso de la vivienda por el arrendador de forma permanente es que se trate por igual al arrendador persona física que al que es persona jurídica, dado que este último no hace un uso permanente de la vivienda como tal sino un uso diferente. El literal de la Ley debería aclarar mejor para que usos tiene derecho, el arrendador persona jurídica, para acceder a la ocupación de la vivienda.

Pese a no ser objeto de cambio y no encontrarse en la Ley, es aconsejable y así lo indica la jurisprudencia que el preaviso del arrendador se realice de forma que permita tener constancia de las comunicaciones efectuadas, de que las mismas se han realizado en los plazos que establece la Ley, de que han tenido efecto (telegrama, burofax, requerimiento notarial…).

Otro tema que atañe a la duración contractual es la renovación del acuerdo por falta de notificación del arrendador o arrendatario, conocido popularmente como “renovación automática”, regulado en el artículo 10.1. Las modificaciones introducidas establecen que el contrato se renovará por tres años más (un nuevo período de duración mínima, más bien), si llegada la fecha del vencimiento del contrato o de alguna de sus prórrogas, en el plazo posterior de 30 días, ninguna de las partes le comunica a la otra su voluntad de no renovarlo.

Por último, debemos destacar el artículo 16.4, en relación con la muerte del arrendatario y la subrogación del contrato. En los casos en que el contrato arrendamiento es superior a cinco o siete años, dependiendo de quién sea el arrendador, persona física o jurídica, se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el plazo que quede para su terminación.

“La Renta” (Artículos 17, 18, 19 y 20)

En cuanto al concepto de renta, es decir precio que paga el arrendatario al arrendador, queda establecido como libre siendo revisada en virtud de lo que establezcan las partes en el contrato.

En los contratos de arrendamiento de renta reducida, de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato. A estos efectos, se entenderá como “renta reducida” la que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a algún programa de ayudas al alquiler.

Importante comentar el artículo 19 de la Ley como parte de las modificaciones introducidas. Solo habrá lugar   al aumento de renta por obras de mejora cuando el contrato sea de plazo mayor a los cinco o siete años. Pudiéndose incrementar en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20 % de la renta.

En relación con el artículo 20, las partes podrán pactar libremente que los gastos de comunidad de propietarios sean abonados o bien por el arrendador o por el arrendatario, siendo preceptiva la forma escrita y expresando las cuantías que deben pagarse en dicho concepto. Por el contrario, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

Los gastos generales del inmueble así como las cuotas de comunidad que sean por cuenta del arrendatario no podrán subir anualmente el doble del índice de revisión o del IPC, a excepción de los tributos, de los que quedará exenta la Administración en los casos en que actúe como arrendataria.

“Derechos de las partes” (Artículo 25)

Es llamativo lo dispuesto en el artículo 25 en relación a los derechos de adquisición preferente que pueden tener los arrendatarios de una vivienda. No existe ni tanteo ni retracto en los casos en que la vivienda arrendada sea vendida conjuntamente con las restantes viviendas o locales que sean propiedad del arrendador y que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda.

“La Fianza” (Artículo 36)

Lo común en cualquier contrato de arrendamiento es que se establezca una fianza de una mensualidad para los arrendamientos de vivienda y de dos mensualidades para uso distinto.

La fianza no será objeto de actualización ni revisión durante los cinco o siete años de duración del contrato, sin embargo, una vez tenga lugar el vencimiento contractual y para prórrogas posteriores si podrá actualizarse la fianza.

La fianza debe devolverse en el plazo máximo de 30 días desde la entrega de las llaves de la vivienda al arrendador. En el caso de no reintegrarse al arrendatario es importante tener en cuenta que puede devengar el interés legal.

Finalmente, el artículo 36.5 de la Ley, aplicando un carácter protector hacia la figura del arrendatario, establece un límite sobre el valor de la fianza, no pudiendo exceder de dos mensualidades de renta.

En relación con la Ley Propiedad Horizontal

El artículo 9 de esta Ley establece las obligaciones de los propietarios de una vivienda o finca en régimen de propiedad horizontal. Tales como el respeto a los elementos comunes, mantenimiento, contribución a las cuotas y gastos de la comunidad entre otros.

En relación con las modificaciones que estamos estudiando se encuentra el artículo 9.1 f) LPH, en cuanto que incrementa el fondo de maniobra del 5% al 10% del último presupuesto ordinario:

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

También es objeto de modificación el artículo 10.1 b) que establece la obligatoriedad  sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

Por último, y en relación con los conocidos como “pisos turísticos” el artículo 17.12 dispone que se puede prohibir o limitar el uso de las viviendas como arrendamiento “turístico” mediante acuerdo de las 3/5 partes de todos los propietarios y cuotas, pero nunca con efectos retroactivos. La misma mayoría será la requerida para la creación de cuotas adicionales que no suponga un incremento del 20 %.

La referencia a la imposibilidad de aplicación retroactiva de esta previsiones entendemos ha de referirse a aquellas viviendas en las que, de modo legal y regular, mediante su inscripción en los distintos registros municipales o autonómicos, se viene desarrollando dicha actividad, no al caso de que la misma se venga realizando de facto y con incumplimiento de la normativa vigente, pues la norma no puede amparar el abuso del derecho.

En relación con la Ley de Enjuiciamiento Civil

El juicio de desahucio es un procedimiento judicial que tiene por objeto recuperar una finca dada en arrendamiento por parte del arrendador. Versa de un procedimiento especial y sumario que pretende la recuperación de una finca. La tramitación del juicio de desahucio por falta de pago de la renta se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil  como una especialidad del juicio verbal en el artículo 440.3 y 4.

El artículo 441 regula casos especiales en la tramitación inicial del juicio verbal, en concreto el artículo 441.1 ter dice que

en el requerimiento de pago al demandado, se informará al mismo de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. En caso de que la Administración competente apreciase indicios de la existencia de dicha situación, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial, o de dos meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los Servicios Sociales a los que puede acudir el ciudadano.

El artículo 549.4 establece que, al tratarse de vivienda habitual, previamente al lanzamiento, deberá haberse procedido en virtud del artículo 441.

La Ley de Enjuiciamiento Civil sufre modificaciones respecto al desahucio, otorgando dando lugar a una coordinación con los Ayuntamientos en los que se encuentra situada la vivienda, con el objetivo de conseguir una alternativa previa al lanzamiento. Una medida que podría estimarse coherente teniendo en cuenta que los alquileres cada vez aumentan más en las grandes ciudades españolas y el alto porcentaje de desahucios por falta de pago de alquiler.

Conviene tener en cuenta que no solo se producen modificaciones en el ámbito civil con la entrada en vigor del Real Decreto-Ley objeto de estudio en este artículo. Fiscalmente se generan innovaciones importantes en lo que atañe a la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y a la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

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